필진 : 이천화 회계사

<사례연구>

김착각씨는 1세대로서 5년 보유한 1주택을 양도하였다. 당연히 양도소득세가 비과세라고 생각한 김착각씨는 세무서에 신고하지 않았다. 그런데 어느 날 세무서로부터 양도소득세를 신고하라는 연락을 받았다. 놀란 김착각씨가 왜 양도소득세가 과세되었는지를 알아보니 자신이 주택이라고 알고 살았던 건물이 공부상인 건축물관리대장에는 용도가 주택이 아닌 상가로 되어 있어 양도소득세를 내라고 연락이 온 것이었다. 과연 1세대 1주택 비과세의 개념은 공부상에 의하는 것일까? 아니면 실질적으로 주택으로 사용했는가에 의하는 것인지에 대해 김착각씨는 매우 혼란스러워하고 있다.

<조언방향>

김착각씨의 주택은 원칙적으로 비과세되는 것이다. 왜냐하면 주택이라는 것은 공부상의 용도에 의하는 것이 아니라 실제로 주택으로 사용했는지가 기준이 된다. 따라서 공부상에는 상가라고 되어 있어도 실제로 주택으로 사용했으므로 주택으로 보아야 한다. 그런데 여기서 어려운 점은 사실상 주택으로 사용했다는 것을 납세의무자가 입증해야 한다는 것이다. 이에 따라 김착각씨는 그 건물을 주택으로 사용했다는 것을 입증해야 한다.

<이론정리 및 심화학습>

위의 사례에서 보듯 일반적인 세법적용은 실질과세의 원칙이다. 세법을 강의하다 보면 늘 느끼는 점이지만 대부분의 일반인들은 세법적용에 있어서 명의자나 공부상의 용도에 의해 과세된다고 생각하고 있다. 그러나 이제 여러분들은 형식주의가 아닌 실질주의에 의해 세금이 과세된다는 사실을 반드시 유념해야 한다. 즉, 소득의 명의자와 실질 귀속자가 다를 때에는 실질 귀속자에게 과세한다는 사실이다. 따라서 1세대 1주택의 경우도 실질적으로 주택으로 사용하였는가에 의해 비과세 여부가 결정되는 것이다.

ㆍ세법상 실질주의 과세가 원칙이지만 모든 것에 적용되는 것은 아니고 실질주의 과세의 예외도 있다. 즉, 양도소득세 계산시 증빙에 의해서도 실거래가액을 알 수 없는 경우 양도가액을 기준시가 등으로 하는 것도 실질과세의 예외 중의 하나라고 할 수 있다.

NOTE 실질주의에 의해서 과세되므로 공부상에는 주택으로 되어 있다고 하더라도 실질적으로는 상가로 사용하였다면 1세대 1주택의 비과세규정은 물론 적용되지 않는다. 그리고 사용인의 주거를 위해서 공장에 부수된 합숙소로 사용하는 건물과 관광용 시설물인 콘도미니엄은 주택에 해당하지 않는다.